Все о тюнинге авто

Посуточная аренда квартир как бизнес. Рассказывает практик

О существовании агентств по аренде жилья я много раз слышал и даже имел нескольких знакомых, которые, скажем так, попались на этот «честный развод».

Когда решил заняться этим видом заработка, я, конечно, не собирался так работать и думал, что в этой сфере можно оказывать качественную услугу.

С момента открытия ИП, до начала моей работы на этом поприще, прошел целый месяц. Я решил поработать в агентстве такого рода. Оно как раз находилось недалеко от моего дома.

Хватило меня на одну неделю. Эта шарашкина контора (самое мягкое слово, которым ее можно назвать), оказывала информационные услуги по всей стране кроме города, в котором дислоцировалась.

Риэлторы размещали утки (несуществующие квартиры) по заниженной цене, а желающим снять данное жилье высылали на электронные почту договор оферты.

Человек переводил деньги на банковский счет, и оператор скидывала ему кучу объектов из его города, большую часть которых сдавали те же самые риэлторы.

Я ушел оттуда в другое агентство и попал туда, куда мне и нужно было. Даже лучше. Информационные агентства работают по простому принципу.

В договоре, который заключается с клиентом, черным по белому прописано, о предоставлении исключительно, инфо услуг. Человек оплачивает, уходит, а потом получает кучу sms оповещений с объектами (зачастую совершенно не по тем параметрам, которые его интересовали) и телефонами собственников.

В агентстве, куда я попал, сидели две девушки и продавали ту же саму услугу, но, как говорится: по высшему разряду. Качество их работы, было безупречным. За три дня, глядя на них, я понял, как нужно работать в этом направлении.

До последнего не хотел вкладывать деньги, которые у меня лежали на счете в банке. Боялся прогореть и все потерять. Думал о привлечении инвесторов, партнеров и даже собирался взять кредит в банке. Вовремя одумался. Никакого бизнес плана я не составлял. Все подсчеты, были записаны на последней странице ежедневника.

В первых числах месяца, после тщательных приготовлений я начал работать.

Сумма стартового капитала составила: 28 000 т. р.

Аренда офиса (11 квадратных метров) – 12400 рублей . Офис снял в двух этажном доме прямо в центре города, в семи ста метрах от метро. Здание ухоженное, как снаружи, так и внутри. Удалось сэкономить на мебели. В офисе стоял стол, шкаф и несколько стульев.

Интернет и подключение базы собственников жилья – 5000 руб. Базу подключил самую дорогую и актуальную.

Канцелярская мелочь (бумага, скрепки, ручки, изготовление печати и так далее) – 4000 руб .

Визитки – 500 рублей .

Договор – 1000 рублей . Скачал в интернете и проконсультировался с юристом, внеся некоторые поправки.

Без лимитная сотовая связь – 600 рублей.

Ноутбук, принтер, принес из дома. Удалось уложиться в сумму, меньше, чем изначально планировалось. Сайт создал сам. Он был очень сжатый, далеко не высшего качества. Собственно говоря, он был мне не нужен.

Просто было, что указать в визитке. Для солидности. Планировал в дальнейшем заняться его раскруткой, но руки ни как не доходили.

Стоимость услуг:

Комната – 3000 руб.
Квартиры, дома – 4000 руб.

Начал очень активно. Выставлял на различные сайты несуществующие объекты (утки), преимущественно, комнаты. Здесь главное не переборщить, иначе модераторы могут заблокировать аккаунт.

С утра, перед тем как шел в офис, по пути, обязательно расклеивал несколько десятков объявлений. Звонков было много, но в офис приходило только два человека из десяти позвонивших.

Главное – личная встреча. Только при личной встрече, человека можно убедить и продать услугу.

Хотя, доводилось мне слышать о мастерах телефонных продаж….

Единственная трудность, с которой я сталкивался: люди были наслышаны об информационных агентствах и многие даже попадались на их удочку. Мне приходилось всячески убеждать человека, что наше агентство совершенно не такое, и мы заинтересованы в оказании качественных услуг, чтобы расширять клиентскую базу.

Когда потенциальный клиент приходил в офис, необходимо было снова убеждать его примерно тем же набором дежурных реплик.

Поначалу я робел, но после десятка таких встреч, почувствовал себя в несколько раз уверенней. Тем более, первые 9 из 10 встреч закончились заключением договора.

После заключения договора необходимо было искать для клиента жилье по необходимым для него параметрам: тип жилья, район, наличие или отсутствие мебели, цена.

Нечестные компании просто скидывают первые попавшие объекты в большом количестве, я же, напротив, обзванивал каждое объявление подходящее моему клиенту, уточнял различные нюансы и немного рассказывал о том, кто собирается снимать жилье. Это важный момент, потому что каждый второй владелец отдает предпочтения определённой категории граждан.

Кто-то сдает только семейной паре, кто-то только девушка девушкам или наоборот лицам мужского пола.

Таким образом, удавалось находить за время действия договора 5-6 объектов. Контакты отправлял в виде sms сообщения. Иногда, зная, когда у клиента свободное время, договаривался на просмотр.

Сам я, конечно же, ни куда не ходил. Этим и отличаются риэлторы инфо-агентств от риэлторов, которые работают с выездом. Именно из-за выезда, стоимость их услуг дороже.

После того как клиент посмотрел квартиру, я обязательно звонил ему и узнавал как прошел просмотр и что его не устроило. В общем, был со всеми вежлив и предельно внимателен. Дела шли в гору.

Заработок по месяцам:

Первый месяц – 42 т. р.
Второй месяц – 49 т.р.
Третий месяц – 56 т.р.
Четвёртый месяц – 52 т.р.
Пятый месяц – 61 тыс.руб.

Затем два месяца я терпел убытки, так как набрал четырех сотрудников. Они конечно быстро влились в работу, но доход приносили маленький.

Из-за того что я не вел строгую бухгалтерию, полностью запутался и не мог посчитать сколько потратил и сколько заработал за этот период времени.

Тем более пришлось переехать в соседний более просторный офис. Стоимость соответственно была выше на 10 000 руб. Покупка четырех ноутбуков обошлась в 100 000 руб.

Арендодатель предоставил мне три стола, но пришлось покупать еще два. К вопросу расширения подошел крайне неряшливо. Но, потом все, начало налаживаться.

Отныне я не работал, работали на меня. Для повышения мотивации сотрудников был установлен план. Измерялся он в денежном эквиваленте. Каждый агент, в месяц, должен был совершать сделки на сумму 50 000т.р. В среднем, это 15 сделок в месяц. Работали все под пятьдесят процентов. Все что свыше плана, принадлежало сотруднику.

Именно по этой причине, план, всегда выполнялся и даже перевыполнялся. Скаждого агента я имел по 25 000 рублей. С четырех получалось 100 000 т. р.

Половина этих денег уходила на оплату аренды офиса, налоги, оплату бизнес ланча для каждого сотрудника в соседнем ресторане, интернета, базы собственников жилья, оплату сотовой связи и прочие мелкие расходы.

Итог: чистая прибыль – от 40000 до 50000 руб.

Нестандартные ситуации

Бывало и такое что агент не справлялся с работой и не мог в течении действия договора предоставить более двух-трех объектов, хотя в договоре предусматривалось предоставление для просмотра не менее пяти комнат (квартир).

Недовольный клиент требовал вернуть ему деньги. В таком случае я говорил ему о том, что работа по его договору все-таки велась и не выполнена, лишь частично.

Предлагал вернуть половину суммы. Всегда удавалось урегулировать любой конфликт.

Различные расходы

Они возникают ежемесячно. В какое- то момент я понял, что необходимы офисные перегородки. Затем диван.

Кухонный уголок с микроволновкой и небольшим холодильником, потому что бизнес ланча, по выходным не было, а сотрудники в выходные дни, практически всегда были на работе, так как суббота и воскресенье, самые идеальные дни для заключения договоров.

Сотрудники

Только за первый год работы, у меня в агентстве проработало около 10 человек, самых разных возрастов. Самые лучшие сотрудники, молодые люди, которые успели уже себя попробовать в сфере продаж.

Работал у меня на протяжении года молодой человек. Раньше он продавал фильтры для воды. С первого месяца и до последнего дня работы (проработал целый год) был лидером по заключению договоров.

Взрослые и даже пожилые люди, тоже не плохие сотрудники.

Они не такие активные, но доверяют больше.

Преимущества данного заработка

1) Доступность. Заниматься таким видом бизнеса может совершенно любой человек. Возраст не имеет значение.

2) Не требует каких-либо специфических знаний, навыков, умений, высшего образования. Однако преимуществом будет опыт работы в организациях подобного рода.

3) Сравнительно не большой стартовый капитал. Для того чтобы начать работать одному у меня ушло 27 000т. р. Но это без расходов на мебель.

Если нанимать сотрудников в количестве 4 человек, то исходя из моих расчетов, необходима сумма в размере 150 000т. р.

Возможно больше, возможно меньше, в зависимости от региона.

4) Быстрая окупаемость. В моем случае бизнес окупился за один месяц, когда я начинал работать один. С появлением сотрудников, четыре месяца.

5) Идут года, но такой заработок остается актуальным.

6) Если работать качественно, то уже буквально через полгода можно выйти на уровень рекомендаций. Ко мне уже на третий месяц начали приходить знакомые бывших клиентов или сами клиенты, которым снова нужно было, что то снять.

Недостатки заработка

1) Не большой доход, но довольно таки стабильный. Исключение месяцы: декабрь и январь. Как ни старался я и все мои агенты, никто так и не смог довести заработок до шести злачного числа.

2) Сложная работа. Казалось бы, сиди себе весь день в офисе, болтай по телефону, но если честно, за первый месяц, наговорился по телефону, на всю жизнь.

При этом клиентов одновременно может быть вплоть до десяти и более. Все время нужно искать, звонить, вести какие-то записи. Голова идет кругом.

3) Нет возможности устроить сотрудников официально. Это лишние расходы. По этой причине, многие, находя официальный заработок и уходят. Пока не появится новый и не обучится (на это, обычно, уходит месяц), доход падает, а чтобы его поддерживать приходится самому приступать к работе.

Агентств по аренде жилья информационного типа, на самом дел не так уж и много, большинство из них часто меняют офисы и свои названия.

Конкуренция на этом рынке минимальная. Если работать качественно, то можно преуспеть.

Какие бы доводы не приводили финансисты по поводу других инструментов финансирования, недвижимость – это кров человека, его дом, там он живет и там он растит детей. Жилье нужно будет человеку всегда. Для тех, кто имеет недвижимость, всегда может рассчитывать на стабильный источник дохода. В этой статье мы постарались систематизировать максимум информации о способах дохода с нее. Представлен краткий обзор 18 способов.

Методы получения дохода, основанные на сдачи недвижимости в аренду

1) Купить квартиру и сдавать ее в аренду посуточно

Самый популярный способ заработка на недвижимости. У любого человека спросить «как заработать на недвижимости» сразу ответит – сдать ее помесячно. Предложений от жильцов достаточно много – Вам нужно только отсеять неподходящих на Ваш взгляд. Сюда можно отнести вариант сдачи комнаты в квартире или в общежитии.

Плюсы:

  • Чем хорош этот способ – это минимум телодвижений. Один раз подписать договор с арендатором, и потом раз в месяц приезжать получать деньги за проживание.

Минусы:

  • Относительно небольшой доход. Если Вы взяли квартиру в ипотеку, и при минимальном первоначальном взносе – доход от аренды при помесячной сдачи вряд ли будет перекрывать платежи по ипотеке. Идеальный вариант — когда квартира досталась Вам по наследству, ну или вы просто заработали денег без помощи банка.

2) Купить квартиру и сдавать ее в аренду посуточно

Более интересный способ заработка на своей квартире. Предполагает почти ежедневный показ квартир, заселение, выселение и уборку. Наилучший контингент для сдачи квартиры посуточно – это командировочные люди, путешественники. Неподходящий контингент – это любители ночных клубов и другие любители развлекательных мероприятий, который хотят снять квартиру с целью хорошенько повеселиться. Чем еще хороши люди, приехавшие в командировку, так это то, что часто они заселяются не на одни сутки, а на неделю, две, что для них всё равно намного выгоднее, чем жить в гостинице. Это люди, как правило, достойного социального статуса и проблем при проживании они никому не доставляют.

Плюсы:

  • Более высокий уровень дохода по сравнению с помесячной сдачей.

Минусы:

  • Возможная порча имущества в случае заселения «не той» аудитории. Лучшая аудитория – командировочные люди и путешественники. Они доставляют минимум хлопот и часто снимают жилье больше чем на одни сутки
  • Регулярная уборка квартиры и стирка постельного белья

3) Купить квартиру и сдавать ее в аренду с почасовой оплатой

Наиболее агрессивный вариант сдачи квартиры, обеспечивающий максимальный доход. Для использования такого способа желательно иметь офис или еще одну квартиру для проживания рядом со сдаваемой, так как бегать заселять жильцов придется постоянно. Также возможны недовольства соседей по поводу постоянного круговорота людей на площадке.

Плюсы:

  • Очень высокий доход. При наличии сильной рекламной поддержке можно сдавать квартиру бОльшую часть дня.

Минусы:

  • Возможная порча имущества ввиду заселения сомнительной аудитории.
  • Нужно постоянно находиться недалеко от квартиры, чтобы иметь возможность регулярно заселять и выселять жильцов.
  • Более частая уборка и стирка постельного белья.
  • Возможны недовольства соседей

4) Купить квартиру под хостел

Пришедший с запада формат бюджетной гостиницы, предполагающий аренду койки места в комфортабельной квартире. Количество коек может достигать 10-12. Если Вам на ум приходит общага с большим количеством гастарбайтеров – то это совсем не то. Хостел – помещение с очень хорошим ремонтом европейского уровня и со всеми удобствами, заселяют там, в основном, русских. Большая часть клиентов – командировочные люди и путешественники. Хостел – отличное решение для тех, кому нужно остановиться на ночь, но нет желания отдавать большую сумму за квартиру посуточно. Аренда койки в хостеле в регионах на 2015г составляет 400-500р, чтоб согласитесь намного дешевле, чем в любой гостинице и в посуточно квартире.

Плюсы:

  • Очень высокий доход в виду большого круговорота клиентов
  • Регулярный доход в виду большого числа коек-мест. Какие-то места всё равно будут заселены, что уже позволит Вам быть в плюсе.

Минусы

  • Необходимость делать очень качественный ремонт. Бабушкин вариант для хостела вряд ли подойдет. Также необходимо будет купить несколько 2х-ярусных кроватей
  • Возможно недовольство соседей по поводу большого круговорота людей
  • Необходимость иметь помощника или уделять этому всё свободное время, т.к. большое количество людей предполагает много работы по заселению, выселению, уборке
  • Для качественной работы и максимального заработка необходимо будет регистрировать ИП для выписки командировочных листов приезжим людям.

Недавно вышедшая правка закона о хостелах запрещает использовать жилые помещения под него. Увы:(

Чтобы работать в белую с хостелами придется приобретать коммерческую недвижимость.

5) Купить таунхаус и сдавать его в аренду

Таунхаус – европейский малоэтажный тип жилья, отличающийся высоким комфортом жизни. Для таунхаусов характерно небольшое количество соседей и расположение вдали от крупных районов мегаполиса. Как правило, это тихие укромные житейские уголки на окраине города, в новостроящихся поселках и вблизи лесных массивов. Мы выделил таунхаус отдельно от обычной квартиры, так как здесь есть свои особенности. Его также можно сдавать помесячно, посуточно или с почасовой оплатой

Плюсы:

  • Более высокий статус арендаторов – т.к. жилье классом выше
  • Есть возможность перепланировки с целью повысить число квартир (распил квартир на студии)

Минусы:

  • Более узкий рынок арендаторов – жилье, возможно, придется сдавать дольше обычного

6) Купить коттедж/загородный дом и сдавать его в аренду

Для тех, кто имеет собственный коттедж, также нет никаких проблем получить с него доход в виде аренды. При этом распространены как варианты помесячной, так и посуточной сдачи. При этом стоит помнить, что при сдаче коттеджа помесячно важную роль играет расположение коттеджа относительно транспортных развязок, так как большинство подобных домов строятся за пределами города.

Для владельцев крупных коттеджей также возможен вариант частичной сдачи площадей (в одной части коттеджа жить самому, а другую сдавать) или сдача по-комнатно.

Также есть вариант сдавать коттедж в определенные времена года. Например, летом жить там самим, а зимой, чтобы не пустовал заселять жильцов.

Очень шикарный вариант заработка на коттедже – сдача его на Новый год. Всем наверняка знаком тот ажиотаж с бронированием мест отдыха на этот праздник. А провести Новый Год в красивом и уютном коттедже – очень хорошая идея. Также можно расширить варианты – сдавать компаниям на проведение различных корпоративов.

Плюсы:

  • Стабильный доход – сдать коттедж можно в любое время года. Это комфортное жилье на свежем воздухе и изолированность от соседей.
  • Вариативность вида сдачи – можно сдать часть коттеджа, можно сдавать по-комнатно, можно сдавать в разные времена года

Минусы:

  • Чаще всего коттеджи расположены за пределами города, поэтому тут важна его транспортная георасположенность.
  • Наибольшим спросом пользуется жилье небольшой площади — 50-80 кв. м. Как правило, коттеджи имеют намного большую площадь. Решение — заселять несколько арендаторов.

7) Купить или построить многоквартирный малоэтажный дом и сдавать его в аренду

Для тех, кто располагает значительным капиталом, наверняка, оценил уже плюсы инвестирования в многоквартирные дома. При этом здесь можно создать этакий доходный дом, где все квартиры будут сдаваться на условиях найма. Строительство и получение дохода с подобных домов – тема отдельной статьи. Что касается стоимости подобного дома – то есть варианты строительства бюджетного жилья, например из тех же ЛСТК. Самое сложное в этом способе это найти подходящую землю с удобной транспортной развязкой, ну и наличие достаточного капитала.

Плюсы:

  • Высокий доход — большое количество сдаваемых квартир обеспечит стабильный доход даже при неполной заселяемости.

Минусы:

  • Высокая стоимость начальных инвестиций;
  • Возможны долгие поиски подходящего земельного участка? если планируется стройка.

8) Купить недвижимость за границей и сдавать ее по гарантированной аренде

Зарубежная недвижимость уже давно манит своими выгодными условиями российских инвесторов всех мастей, от малых до больших. Сложилось мнение рынок западной недвижимости более надежный и в то же время более доходный.

Как заработать на зарубежной недвижимости, живя при этом в России? Самое простое – это покупка ее с заключением договора гарантированной аренды leaseback . (Впервые метод появился во Франции, поэтому .) Что это за механизм? Вы покупаете недвижимость за рубежом, по своему усмотрению обставляете мебелью, а дочерняя компания застройщика сдаёт ее (по сути это управляющая компания), выплачивая Вам комиссионные, в зависимости от страны 2-6% годовых от стоимости жилья. Чем хорош этот метод – это тем, что подбором жильцов и прочими организаторскими вопросами Вам не нужно заниматься, а надежность зарубежной недвижимости вряд ли вызовет у кого то сомнение.

Недвижимость за рубежом представлена самая разнообразная – это и виллы, и апарт-отели, мини-отели, апартаменты, обычные квартиры, дома на берегу моря. Учитывая высокие курортный спрос в определенные страны, такие объекты вряд ли будут пустовать. Еще одно важное преимущество инвестиции в зарубежную недвижимость – ее цена намного ниже, чем в той же Москве.

Плюсы:

  • Фундаментальный инвесторский инструмент – все инвесторы от больших до малых вкладывают (или мечтают вложить) часть денег в зарубежную недвижимость. Это надежно и перспективно.
  • Возможность получать бОльший доход, находясь при этом в России путем гарантированной аренды.

Минусы:

  • Желательно знание иностранного языка (хотя бы английского);
  • Необходимость поездки в место покупки недвижимости;
  • Мало информации, касаемо юридических и законодательных аспектов страны, где приобретается недвижимость.

9) Купить номер в российских апартаментах и сдавать его в аренду

На российском рынке недвижимости постепенно набирает популярность апартаменты. Это очень напоминает предыдущий пункт, но только дело происходит в России, с соответствующей, знакомой социальной обстановкой. Апартаменты напоминают обычные квартиры, но, с уже оформленным интерьером. Также здесь все услуги, как и в других зарубежных отелях — консьерж-служба, доставка еды в номер и другие. Более подробно про на них писали в отдельной статье.

Плюсы:

  • Стоимость российских апартаментов стоит дешевле соответствующих по размеру квартир;
  • Очень высокий сервис на уровне европейских зарубежных отелей;
  • Идеальное место для дополнительной квартиры;
  • Высокоразвитая инфраструктура района — рядом (и часто даже в самом здании) есть рестораны, бары, фитнес-центры, салоны красоты и др.;
  • Возможность сдачу в аренду с помощью управляющей компании, которая сама будет заниматься заселением жильцов в Ваш номер.

Минусы:

  • Недостаточно изученный с точки зрения законодательства объект, в частности, пока неприменимы к нему законы 214-ФЗ, и ряд других юридических ограничений.
  • Апартаменты являются нежилым помещением, Поэтому, в нем нельзя прописаться.
  • Из предыдущего пункта следует, что апартаменты могут быть только вторым и последующим жильем, что доступно очень немногим слоям населения
  • Пока еще недостаточно много предложений на рынке, по большей части в Московском регионе.

10) Купить коммерческое нежилое помещение и сдавать его в аренду

Особняком в теме инвестиции стоит коммерческая недвижимость. Коммерческая недвижимость представлена самыми различными объектами – склады (теплые и холодные), производственные помещения, нежилые помещения на первом этаже жилого дома, площади в торговых центрах, подвальные, подсобные помещения, цоколи и другие. Зачем люди инвестируют в подобную недвижимость? Ответ прост – на это есть большой спрос. Малый бизнес это основа экономики нашей страны, потому большое число предпринимателей регулярно ищут места либо там где проходимость повыше, или где подешевле, или просто для открытия новых точек.

Плюсы:

  • Стабильный доход. Даже в условиях экономического спада можно пойти на временные уступки арендаторам, лишь бы те продолжали снимать помещения.
  • Большой выбор вариантов сдачи – помещения можно разбить на несколько и сдавать их частями, что с успехом многими и практикуется.
  • В отличие от жилой недвижимости, площадь помещения коммерческих объектов может исчисляться сотнями и тысячами квадратных метров, что соответственно значительно влияет на доход.

Минусы:

  • Возможны большие турбулентности на рынке коммерческой недвижимости во время кризиса.
  • На помещение большой площади бывает сложно найти арендаторов.

11) Перепланировка помещения с разбивкой на несколько отдельных изолированных помещений меньшей площади с дальнейшей их сдачей в аренду

Метод основан на увеличении числа изолированных квартир в пределах одного объекта, Говоря по просто, есть у Вас однокомнатная квартира – Вы можете сдавать ее как есть, а можете сделать там ремонт, и разбить ее на 2 изолированные квартиры студии и сдавать каждую из них как отдельный объект, что по доходности примерно в полтора раза превышает сдачу обыкновенной квартиры.

Перепланировку можно производить в различных объектах -1, 2, 3х комнатных квартирах, коттеджах, таунхаусах. Здесь есть свои тонкости в плане разрешения на подобные переделки, н все они, как правило, решаются не сложно.

Плюсы:

  • Увеличенный доход благодаря образованию несколько изолированных и несвязанных между собой объектов проживания

Минусы:

  • Необходимость ремонта, согласования перепланировок

12) Купить гараж/бокс/машиноместо и сдавать его в аренду

Про это писали в отдельной статье (см. ). Этот способ для тех, кто не обладает большой суммой, но, тем не менее, желает приобрести хоть какую-либо недвижимость. Приобрести можно гаражи, гаражные боксы, машиноместа в подземных парковках.

Плюсы:

  • Низкий ценовой вход – некоторые объекты в регионах можно приобрести от 200-250 тыс. рублей

Минусы:

  • Низкий доход.

Методы, основанные на продаже недвижимости

13) Купить землю и потом продать ее дороже

Один из самых простых способов заработка на инвестициях в недвижимость – это покупка земельного участка. Можно купить землю, подержать ее некоторое время, не прикладывая ровно никаких усилий по содержанию ее, и затем после роста – выгодно продать.

Можно также построить на купленном участке дом, коттедж или даже таунхаус и дальше уже смотреть по обстоятельствам – либо продать готовое жилое помещение, получив значительную выгоду от первоначальных затрат, либо сдавать ее.

Плюсы:

  • Большой выбор земельных участков любого типа
  • Земля требует минимум внимания, если Ваша цель подержать землю некоторое и продать на удорожание.

Минусы:

  • Чаще всего землю приобретают для дальнейшей стройки на ней дома, что, соответственно, требует новых затрат и навыков строительства (хотя бы поверхностных)

14) Купить квартиру на начальном этапе строительства и продать ее после сдачи дома в эксплуатацию

Данный метод предлагает покупку недвижимости, например, в жилом многоквартирном дома, на раннем этапе строительства. Можно брать как с самого начала стройки, т.е. на этапе котлована или на дальнейших ее этапах. Чем на более ранней стадии строительства Вы купить квартиры, тем выше накрутка выйдет в итоге при сдачи этой квартиры в эксплуатацию.

После того как дом сдан в эксплуатацию, купленную квартиру можно продать, разница между суммой начального инвестирования может доходить в некоторых случаях до 60-80%, но и ждать при этом придется в среднем 1.5-2 года. Стоит также учитывать, что в России велик риск недостроя, даже не смотря на значительные поправки в 214 ФЗ. Есть шанс не получить вожделенную квартиру. Поэтому, наиболее безопасный и главное, быстрый способ извлечения прибыли это покупка квартиры на последних этапах строительства, например, на этапе строительства крыши.

Плюсы:

  • Нет необходимости вселять и заселять жильцов. Необходимо вложить деньги на определенном этапе строительства, и далее продать квартиру по гораздо более высокой цене.
  • Высокий доход вследствие общего удорожания недвижимости, а также стройматериалов

Минусы:

  • Есть риск недостроя.

15) Купить квартиру в плохом состоянии, сделать в ней ремонт и продать дороже

Еще один популярный метод извлечения выгоды из инвестиции в недвижимость – это приобретение недвижимости в плохом состоянии. Бывает так, что в квартире жили, люди низших социальных слоев (наркоманы, пьяницы и т.д.), жизнь которых отразилась и на квартире – везде грязь, ободранные и выцветшие стены, едва живая сантехника, зловонный запах испорченная мебель и т.д. Также бывают случаи, что квартиры продают после многолетнего проживания там пенсионеров (отсюда термин «бабушкин вариант»), что также откладывает отпечаток на состояние квартиры. К этой серии можно отнести очень старую недвижимость, срок эксплуатации которой может достигать много десятилетий.

Такие квартиры представляют особый интерес, ведь сделав там качественный ремонт – можно поднять цену квартиры до среднерыночной стоимости. А если подобная квартира находится в центре – то и выше средней цены по рынку. Сделав ремонт, и приведя квартиру в божеский вид – можно начать сдавать ее помесячно, посуточно, или же просто продав.

Плюсы:

  • После сделанного ремонта можно получать стабильный доход как ежемесячно, так и просто, остаться в большом плюсе, при продаже данной квартиры.

Минусы:

  • Расходы на ремонт
  • Поиск проблемного жилья занимает время, на рынке таких предложений не так и много, и за ними охотятся много риэлторов.

16) Купить залоговую или арестованную недвижимость по низкой цене и продать дороже

Выдавая кредиты, банки зачастую берут в залог недвижимость заемщика. Иногда случается так, что заемщик не в состоянии платить. Тогда залог полностью переходит банку, и тот старается реализовать его по самым бросовым ценам, лишь бы вернуть с этого объекта свои деньги (ту сумму, которую должен заемщик). Процедура торгов довольна запутана, и необходимо время, чтобы разобраться во всех тонкостях.

Плюсы:

  • Можно найти недвижимость по цене в несколько раз дешевле рынка

Минусы:

  • Необходимо время на поиск объекта и регулярный мониторинг объявлений.
  • Приобретение залогового имущества осуществляется с помощью наличных, дополнительные ипотеки здесь не предусмотрены

17) Построить дом с нуля и продать по окончании стройки

Строить можно как дома, так и коттеджи, небольшие многоквартирные дома (при наличие достаточного капитала), таунхаусы.

Плюсы:

  • Высокий доход в случае успешного завершения строительства и продажи объекта;
  • Возможность пользоваться объектом самому (загородный дом – мечта любого горожанина).

Минусы:

  • Надо быть в «теме» строительства, начиная от выбора участка до внутренней отделки.
  • Следить за ходом стройки если используете найм строителей.

Нетривиальные способы:

18) Использовать морской контейнер в качестве дома

Относительно новый для России формат загородного жилья, чем то напоминающий обыкновенный бытовки, но более комфортный. Это самый доступный дом, который только можно построить. Но здесь строить ничего не придется, а это еще один плюс, достаточно привезти морской контейнер , например 20 или 40-футовый, сделать внутри ремонт (см. картинку), подключить коммуникации – далее можно жить там самому, а можно даже сдавать, если участок находится вблизи главных транспортных магистралей.

Для такого дома подойдет даже б/у контейнер, стоимость которого не превышает 100 000р. Внутренняя и наружная отделка, плюс подключения коммуникаций это еще около 50-80 тыс. рублей. И дом можно сказать готов. Самое интересное это то, что в дальнейшем его также можно переместить на другой участок.

Представьте ситуацию. Вы купили земельный участок, и начинаете строиться. Вы хотите присутствовать на стройке или, может, сами будете работать в качестве строителя. Такой контейнер подойдет для временного проживания на этапе стройки. В дальнейшем контейнер можно перевезти на другой участок.

Что касается инвесторского интереса – то, как мы уже сказали, дом, в который можно переоборудовать такой контейнер вполне можно сдавать, если сделать красивую отделку. Возможно, это аренда такого жилья будет стоить меньше чем в других домах, но, достаточно много есть людей, которые хотят платить за жилья как можно меньше. Этот вариант – идеальный для тех, кто не готов много платить за съем жилья.

Также стоит рассмотреть такой вариант. Допустим, Вы приобрели земли, может даже с помощью кредита, но строиться пока Вы не готовы. Поставьте туда морской контейнер, сделайте небольшой ремонт и сдавайте. Вырученные деньги пойдут на оплату кредита или на дальнейшую стройку.

Покупка недвижимости - это не только способ сохранения собственных сбережений, но и возможность заработать на ней, перепродав или сдав ее в аренду. Это один из ликвидных и уникальных активов. Можно выделить два основных аспекта, которыми руководствуются бизнесмены, вкладывающие деньги в недвижимость: желание сберечь свои денежные средства в условиях инфляции и желание приумножить свои доходы за счет перепродажи недвижимости или сдачи ее в аренду.

  • Плюсы и минусы сдачи квартиры в аренду
  • Сколько можно заработать, сдавая квартиру в аренду?
  • Место имеет значение
  • Новостройка или «вторичка» - что выбрать?
  • Сдача квартир посуточно
  • Какие документы нужны для сдачи квартиры в аренду?

Плюсы и минусы сдачи квартиры в аренду

Приобретение жилья с целью дальнейшей сдачи в аренду, являются самыми распространенными инвестиционными сделками. Заработать на такой операции быстро не получится, средний доход от сдачи в аренду составляет 3,5-5% годовых от стоимости квартиры. Но это перспективное и долгосрочное вложение средств, со временем сюда можно переселить взрослых детей или продать его, с целью строительства загородного дома. Конечно же, сдача квартиры в аренду требует определенных хлопот: нужно постоянно искать арендаторов, обслуживать квартиру, делать косметические ремонты.

До кризиса 2008-2010 гг. количество «инвестиционных» сделок, в последующем связанным с зарабатыванием дохода, составляло примерно треть от всех сделок на российском рынке. Постепенно их доля снизилась до 20%, а в настоящее время составляет 15%. Одновременно возросло число долгосрочных инвесторов, которые приобретают объекты недвижимости на будущее.

Вложение денежных средств в приобретение недвижимости является долгосрочным проектом, но более надежным, чем банковский вклад. Банковский вклад можно разместить под 10-12% годовых в рублях, но нужно учитывать и возможные риски: в последнее время имеется немало банков-банкротов. Банки с солидной репутацией дают невысокие проценты.

Сколько можно заработать, сдавая квартиру в аренду?

Взглянем на таблицу, которая наглядно демонстрирует доходы от сдачи в аренду:

Варианты квартир Стоимость квартиры Доход от аренды в месяц, в рублях Доход от аренды в год, в рублях
Комната 800 000 7 000 84 000
1 комнатная квартира 1 900 000 14 000 168 000
2-х комнатная квартира 2 700 000 18 000 216 000
3-х комнатная квартира 3 500 000 22 000 264 000

Но помимо доходов есть и постоянные расходы - это: ремонт квартиры, квартплата и коммунальные платежи (если это не входит в арендную плату), страховка и налог на доход.

Варианты квартир Квартплата и коммунальные платежи в год, в рублях Налог (13% от арендной платы) Косметический ремонт Страховка Итого, расходы в год
Комната 24 000 10 920 6 000 3 200 44 120
1 комнатная квартира 30 000 21 840 12 000 7 600 71 440
2-х комнатная квартира 42 000 28 080 24 000 10 800 104 800
3-х комнатная квартира 60 000 34 320 36 000 14 000 144 320

На доходность и срок окупаемости влияет размер первоначальных инвестиций в недвижимость, ремонт, а также удаленность от транспортных узлов. Сроки окупаемости приобретенных за свои деньги квартир более 10 лет, а взятых в ипотеку еще больше. С однокомнатной квартиры можно получать в месяц до 96 тыс. рублей в месяц.

Варианты квартир Стоимость квартиры, в рублях Чистый доход, в рублях Доход в %
Комната 800 000 39 880 4,98%
1 комнатная квартира 1 900 000 96 560 5,08%
2-х комнатная квартира 2 700 000 111 120 3,88%
3-х комнатная квартира 3 500 000 119 680 3,42%

Место имеет значение

Арендаторов, а особенно иностранцев, интересует не историческое месторасположение квартиры, а хорошая транспортная развязка и наличие необходимого сервиса. Если на покупку квартиры в Москве нет средств, тогда можно заняться покупкой квартиры в Подмосковье. Доход от аренды такой квартиры будет на 10-15% ниже, чем в столице, но и средств на приобретение квартиры будет потрачено на 50% меньше.

Резко возрастают в цене квартиры и соответственно стоимость аренды, на жилье, расположенное возле станций метро и железнодорожных вокзалов. Стоит следить за строительством новых линий метро и там приобретать квартиры для сдачи в аренду. В Москве, квартиры в районах за пределами МКАД, в которое приходит метро, резко поднимаются в цене. Например, в Мытищах стоимость покупки и сдачи в аренду жилья возросла на 30%.

Без проигрыша будет и вариант приобретения жилья в районах, близких к аэропортам. При не столь больших затратах, такие квартиры приносят стабильный доход.

Новостройка или «вторичка» - что выбрать?

Когда приобретается жилье, для последующей сдачи в аренду, нужно учитывать две вещи: какой промежуток времени уйдет на окупаемость вложенных средств, и сколько будет стоить жилье в будущем. Если ставить вопрос окупаемости средств на первый план, тогда надо покупать жилье старой постройки.

Большинство предложений на рынке квартир, это квартиры старой постройки. Да и спрос на них довольно высокий, снять квартиру по более низкой цене, выгоднее, чем платить за аренду апартаментов. Хотя и на них есть тоже спрос, некоторые хотят жить в домах новой застройки и квартирах, наполненных современной мебелью и техникой.

Квартиры в новостройке стоят дороже, соответственно и окупаемость их будет дольше. Но в то же время аренда в новостройке буде стоить дороже. Если квартира приобретается на первичном рынке, то рекомендуется покупать ее у крупного девелопера, у которого есть опыт в коммерческой застройке, а также совместные с государственными банками программы ипотечного кредитования. Продажи квартир девелопер производит в соответствии с федеральным законом ФЗ-214.

Итак, квартира приобретена, и вы решили сделать в ней ремонт. Одна из основных ошибок арендодателей - это сделать в квартире эконом-класса ремонт бизнес-класса. Поверьте, арендаторы это не оценят, а вы потратите довольно много средств. Другое дело квартиры бизнес-класса, должны быть оборудованы дорогой мебелью и здесь должен быть выполнен дизайнерский ремонт.

Сдача квартир посуточно

Еще один вид заработка - это сдача квартир посуточно. Такими услугами пользуются командировочные и туристы, не желающие переплачивать за отели. Наиболее востребованы квартиры среднего класса, стоимость в сутки составляет от 1,5-3,5 тыс. рублей. Аренда этого жилья составляет в среднем 50%% от общего объема аренды. Следующими по востребованности являются элитные квартиры, стоимость аренды которых, составляет 3,5-6,3 тыс. рублей в месяц.

Конечно, в этом бизнесе, как и любом другом, есть свои отрицательные моменты, квартира может простаивать какое-то время. Но в период осень-весна, а особенно в праздничные дни, недвижимость среднего класса заполняется на 100%, а стоимость аренды в эти дни возрастает в 2 раза.

Какие документы нужны для сдачи квартиры в аренду?

После приобретения жилья и проведения ремонтных работ, квартиру необходимо застраховать. Оформляем полный договор страхования: страхуем стены, внутреннюю отделку, имущество, которое находится в квартире, и, конечно же, гражданскую ответственность (поджоги и пожары по вине жильцов). Для квартир, которые сдают в аренду, применяют повышенный коэффициент 50%. Например, за квартиру на окраине столицы, оцененную в 7,5 млн. рублей, страховой платеж составит 15 тыс. рублей.

Если вы сами будете сдавать квартиру в аренду, то необходимо:

  1. От всех ее собственников и прописанных лиц получить согласие на сдачу квартиры в аренду.
  2. Подать объявление и заняться поиском арендатора.
  3. Договор заключить на срок 11 месяцев, в котором необходимо указать:
  • всех лиц, которые будут проживать в квартире (снять копии со всех паспортов);
  • как будет оплачиваться арендная плата ежемесячно или раз в квартал;
  • кто будет платить коммунальные платежи (электроэнергия, вода и пр.);
  • правила использования электроприборов;
  • когда арендодатель может навещать квартиру и т. д.

Ценители времени могут для составления договора аренды, обратиться в юридическую фирму, эта услуга вам обойдется в 2 тыс. рублей.

  1. Оформить акт передачи квартиры, в котором указать все неисправности на момент заключения договора.
  2. Написать расписки, в которых арендодатель указывает, что получил деньги, а арендатор, что получил ключи.

Если ваше жилье муниципальное, то правительство Москвы требует зарегистрировать его в ГУПе. Для этого надо обратиться в «Московский городской центр арендного жилья», сюда необходимо принести: заявление, согласие всех собственников на сдачу квартиры в аренду, выписку из лицевого счета или домовой книги, договор социального найма. Стоимость услуги сотрудников центра обойдется вам в 1 600 рублей. После оформления, договор будет зарегистрирован в ГУПе.

Итак, в данной статье мы попытались осветить все плюсы и минусы сдачи квартиры в аренду, какие квартиры лучше приобретать для сдачи в аренду, в каких районах, указали также, что данный бизнес - это долгосрочный проект и окупаемость его наступает через несколько лет, но проект надежный и ликвидный, так как какая бы не была арендная плата и спрос на аренду, у вас остается ликвидный актив, которым можно пользоваться в своих целях, либо продать его.

Затянувшийся экономический кризис – причина того, что многие потенциальные арендаторы больше не могут платить за жилье, которое раньше было им вполне по карману, предпочитая максимально дешевые (пусть и – минимально комфортные) варианты. В связи с этим у владельцев недвижимости, которым вроде бы удалось превратить квартиру в источник стабильного постоянного дохода, появляются два варианта – снижаться стоимость аренды или менять целевую аудиторию. Например, сдавать квартиру посуточно.

Сколько можно заработать на сдаче квартиры посуточно?

Уровень дохода во многом зависит от конкретного района, где располагается недвижимость. Связь здесь такая же, как и в случае предоставления квартиры в аренду на длительный срок – чем ближе инфраструктурные объекты и центр столицы, чем лучше транспортная доступность, тем выше цена.

Важен и поток постоянных клиентов, чтобы квартира не простаивала. Выгода с посуточной аренды будет стабильной, если недвижимость занята 15-20 дней в месяц. В среднем вы вполне сможете заработать на этом 40-60 тысяч рублей. В то время, как при долгосрочной аренде средний месячный доход составляет 18-30 тысяч.

Таким образом, доход от сдачи квартиры в аренду посуточно превышает доход от ее сдачи на длительный срок на 50-100 %.

Какая квартира подходит для посуточной аренды?

Предложение посуточной аренды привлекательно, в первую очередь, для тех, кто приезжает в столицу в командировку, для отдыха, в деловых или туристических целях. Несмотря на растущую конкуренцию, гостиницы и отели в Москве и Московской области остаются довольно дорогими. Плата же за квартиру или комнату обычно на 30-50% ниже.

Но многие готовы платить и больше (в сравнении с платой за гостиничный номер) – если помещение оборудовано хорошей кухней и ванной комнатой, бытовой техникой и электроприборами. Это позволяет арендатору сэкономить, самостоятельно приготовить еду, постирать и погладить одежду.

Здесь решающую роль играет месторасположение квартиры. Жилье, расположенное вблизи авто и железнодорожных вокзалов, аэропортов и транспортных узлов пользуется наибольшим спросом.

Для посуточной аренды идеально подходит квартира-студия или однокомнатная квартира. Спрос на такие варианты максимальный, а коммунальные платежи минимальны. При таком сочетании можно выжать из квартиры максимум.

Если сдавать двухкомнатную или трехкомнатную квартиру посуточно, то доход от ее сдачи будет значительно ниже. Такие квартиры пользуются наименьшим спросом у клиентов, желающих снять квартиру посуточно. Да и коммунальные платежи гораздо выше.

Таким образом, месторасположение и общая площадь квартиры играют решающую роль в сдачи ее посуточно.

Как сдавать квартиру посуточно?

Сегодня появляется все больше желающих сдавать посуточно квартиру, так как зарабатывать на этом довольно просто. Но важно учесть риски, которые при этом возникают со стороны арендодателя. И пропавшие из ванной полотенца или фен – самые безобидные из них. А как избежать налоговых и криминальных рисков?

Самостоятельно проверить благонадежность клиента достаточно непросто. Тем более, что постоянные арендаторы находятся далеко не всегда. Поэтому проще и надежнее сдавать жилплощадь через агентство.

Например, компания «Косогоров и Партнеры» предлагает услугу доверительного управления жильем, которая включает в себя полный цикл от поиска и заселения клиентов до ежедневной уборки и мелкого ремонта квартиры. Вам остается только получать стабильный ежемесячный доход без каких-либо проблем и нервотрепки.

Что получают клиенты, которые решили сдать квартиру компании?

Вот что предлагает компания “Косогоров и Партнеры”:

  • Гарантирует оплату без задержек;
  • Арендует квартиру на длительный срок (не менее 12 месяцев);
  • Оплачивает ВСЕ коммунальные платежи;
  • Страхует квартиру от пожара, взрыва, взлома и кражи, а также гражданскую ответственность перед третьими лицами;
  • Ежедневно поддерживает чистоту и порядок;
  • Делает текущий мелкий ремонт за свой счет;
  • Квартира будет меньше изнашиваться, чем при длительной аренде.

Стабильный заработок на посуточной аренде

Если вы – владелец жилплощади в столице или Подмосковье, то вы всегда сможете превратить недвижимость в стабильный доход – в качестве основного или дополнительного заработка.

Узнать, как и сколько можно заработать на квартире посуточно, а также получить бесплатную консультацию и помощь в поиске арендаторов на краткосрочный или длительный срок вы сможете в агентстве недвижимости «Косогоров и Партнеры». Звоните прямо сейчас! Время – деньги!